Dalos Építőanyag Blog

Az építési telek kiválasztása még akkor is az Önök feladata lesz, ha családi házuk felépítésével egy generálkivitelezőt bíznak meg. A generálkivitelező a ház építésével kapcsolatos tervezési és építési feladatokon túl még a szervezési feladatokat is leveszi majd a vállukról. Azt azonban nem döntheti el Önök helyett, hogy hol, melyik telken épüljön fel családjuk otthona.

Nemcsak a települést, hanem a telek pontos helyét, tehát a fekvését, az adottságait is Önöknek kell kiválasztani. A generálkivitelező a már kiválasztott telken tudja majd a lehetőségekhez képest a legjobbat, illetve az igényüknek leginkább megfelelőt kihozni a tervezésből és az építésből.

A település kiválasztása pedig sokszor nem is opció, hisz a család, a barátok közelsége, a gyerekek iskolája, a munkahely odaköti a családot a településhez. Ezért ilyen helyzetben a család igyekszik az adott településen vásárolni egy olyan telket, ahol fel tudják építeni a család otthonát az elkövetkező évtizedekre.

Mire figyeljen oda az építési telek kiválasztásakor?

Az egyik legfontosabb feladat, hogy a kiválasztott településen tisztában legyenek az építkezéssel kapcsolatos szabályokkal. Fontos ugyanis előre tudni azt, hogy azon a helyen, ahol családi házukat szeretnék felépíteni milyen szabályok vonatkoznak majd az építkezésre.

Megépíthető-e az a ház azon a telken, amit kinéztek maguknak? Nincsenek-e olyan korlátozó rendelkezések, amelyek nem teszik lehetővé megálmodott házuk felépítését?

Milyen jogszabályok vonatkoznak az építkezésre?

Alapvető fontosságú, hogy a kiszemelt telek építkezési teleknek minősüljön, és beépíthető legyen. Ez pedig azt jelenti, hogy a teleknek helyrajzi számmal kell rendelkeznie, és rajta legyenek, illetve közvetlenül bevezethetők legyenek a közművesítések. Vagyis a víz, áram és a gáz bevezethető legyen a telekre. Fontos értéknövelő tényező a csatornázottság is.

A legjobb persze ha ezek a közművek már benn vannak a telken. Persze ezeknek a közműveknek a bevezetettsége is értéknövelő tényező.

Az építésügyi hatósági jogkör ugyan a települési önkormányzatok jegyzőitől 2020. márciusától a kormányhivatalokhoz került, azonban adott település építkezéssel kapcsolatos szabályairól az önkormányzatnál tudnak információval szolgálni. És a település hosszabb távú fejlesztési terveiről is az önkormányzatnál tudnak, illetve tudhatnak a legtöbbet.

Milyen az építési telek fekvése, mik az adottságai?

Építkezés szempontjából a nem túl hosszú téglalap vagy négyzet alakú telkek a legpraktikusabbak, és ezek közül is azok, amelyeknek sík a területe. Egy lejtős kertben bizony nehezebb építkezni.

• A kert nagy szintkülönbsége jelentősen megnövelheti az építkezés költségét, ugyanis az épületet bizony vízszintesen kell megépíteni egy lejtős kertben is.
• Mindenképp érdemes többszintes vagy akár szinteltolásos épületben gondolkodni ilyenkor. Egy lejtős kertben például érdemes pincét építeni a ház alá, ami garázsként is működhet. Ez azonban persze növeli az építkezés költségét.

Nagyon fontos az is, hogy milyen a fekvése a teleknek. Nagyon nem mindegy az sem, hogy milyen a kilátás a telekről.

Ha mélyebben fekszik, mint a szomszédos telkek, akkor az építés előtt még fel is kell tölteni, ami megnöveli a költségeket. Egy töltött kertben az alapozást is mélyebben kell megcsinálni, mert a töltött föld semmilyen stabilitást nem ad az alapnak. Az alap mélysége szempontjából a feltöltés olyan, mintha nem is lenne.

Fontos a kert tájolása, a napsütés iránya is. Ugyanis a házat úgy érdemes építeni, hogy ha lehet, akkor keletről és délről a nap sugarai még télen is melegítsék a házat.

• Persze jó tájolás lehet a déli és nyugati oldali napsütés is. Az északi oldalról azonban az épület nem fog sok napsütést kapni, és erre a telek kiválasztásakor is fokozottan ügyelni kell.

Dombos, hegyvidékes területen nehezen lehet sík a kert. Itt arra kell figyelni, hogy ne veszélyeztesse a telket például az őszi esőzések és nyári zivatarok idején a fölcsuszamlás veszélye.

Terheli-e szolgalmi jog a telket?

Kell-e biztosítani valamelyik telekszomszédnak a saját telkére való bejutást a kerten át? Vagy pedig valamilyen közművezetéknek (gáz, víz, villany, telefon) a telkére való eljutását az adott építési telken kell megoldani?

• Ha igen, akkor ez jelentősen korlátozhatja a tervezett családi ház helyének kijelölését.

A szolgalmi jogot sokszor még a telek tulajdonosai sem ismerik pontosan. A telek tulajdoni lapján azonban a telket terhelő esetleges szolgalmi jogok fel vannak tüntetve. Ezért vásárlás előtt érdemes a földhivatalban utánanézni ennek.

Telekhatárok kijelölése, a telek kiméretése

Építési telek vásárlása előtt az esetleges félreértések elkerülésére mindig érdemes pontosan kiméretni a telek határait.

• A pontos telekhatárok ismerete alapvető fontosságú az építendő családi ház pontos helyének megtervezéséhez is kitűzéséhez.

A családi ház építésekor ugyanis a telekhatároktól bizonyos távolságokat elhagyva lehet csak építkezni. Ezért pontosan ismerni kell a telekhatárokat ahhoz, hogy az építendő ház helyét a körülötte később kialakítandó kert megtervezésével együtt ki tudja jelölni.

A telek kiméretése és a telekhatárok pontos kijelölése még az olyan kertekben is fontos, amelyek már kerítéssel körbe vannak kerítve. Ezek a kerítések ugyanis nem biztos, hogy pontosan a telekhatárokon lettek felépítve.

Az elmúlt évtizedekben ugyanis sok pontatlan telekkimérés fordult elő, és nem lenne szerencsés, ha a telek megvásárlása utáni kész tényekkel kellene majd később szembesülnie, például családi házuk pontos helyének kitűzésekor.

Ha nem is méreti ki a telket, a vásárlás előtt mindenképp kérje ki a telek térképmásolatát a földhivatalból. Ezt már össze tudja hasonlítani a tényleges telekhatárral, és ha valami gondot lát, akkor egy kis mérés segítségével meg tud győződni a kerítés esetleges pontatlan húzódásáról.

• Eltérésnél mindenképp érdemes kérni a telekhatárok pontos kimérését.

Milyen a közművesítés a telken?

Ha jelenleg még nincsenek is bevezetve a telekre a különféle közművek, akkor is fontos, hogy egy építési teleknél közvetlenül bevezethető legyen a víz, a gáz, az áram, a szennyvíz elvezetés és a telefonvonal.

Ha ezek már megvannak a telken, akkor jelentősen megnövelik a telek értékét és ezzel együtt az árát is. Ha viszont ezek valamelyike is nem vezethető be közvetlenül, akkor az pedig szinte értéktelenné teszi a telket építési célra, hisz az építkezéshez ezek mindegyikére közvetlenül szükség van. Az nem megoldás, hogy száz méterről odavezethetjük akár a vizet vagy az áramot.

Alternatív megoldások persze vannak, és ha valamelyik közmű hiányzik, akkor ezekkel bizony tervezni kell:

• A fűtés megoldható fatüzeléssel vagy valamilyen másik tüzelési móddal is.
• A vezetékes telefonvonal is helyettesíthető mobillal.
• Fúrt kúttal is lehet biztosítani a lakás vízellátását.
• És a szennyvízelvezetés is megoldható például egy saját ülepítő kiépítésével.
• Persze az elektromos áram is kiváltható például napelemes rendszer telepítésével. Ez azonban meglehetősen nagy beruházás, amit nem biztos, hogy a családi ház építésekor be lehet tervezni a költségvetésbe.

Mennyibe kerül az építési telek?

A telek ára mindig az egyik legfontosabb szempont a vásárlásnál. A kereslet-kínálat szempontjaira figyelemmel még ugyanazon a településen is lényegesen eltérő lehet két hasonló adottságú teleknek az ára attól függően, hogy milyen környéken feszik az egyik és milyen környéken található a másik telek.

A telekáraknál azt érdemes szem előtt tartani, hogy amennyire csak lehet kedvező áron jusson hozzá a telekhez. Hosszú távon viszont az az érdeke, hogy növekedjen a környék értéke, vonzereje. Vagy legalábbis ne csökkenjen. Egy kedvelt, népszerű helyen ugyanis mindig többet ér a telek, mint egy elhagyatott, félreeső külső területen.

Mennyire megközelíthető a telek?

Fontos szempont a telek vásárlásakor az is, hogy mennyire közel van a mindennnapi életvitelhez szükséges intézményekhez. Illetve mennyire közelíthetők meg ezek könnyen és gyorsan a telekről.

Itt alapvető fontossága van az út burkolatának, közművesítésének. A szilárd burkolattal ellátott út mentén fekvő építési telek mindig értékesebb a földút mellett lévőnél. Ezek a földutak ugyanis ősszel az esőzések idején bizony nehezen járhatók.

Fontos szempont a környék tömegközlekedésének fejlettsége is.

Milyen szolgáltatások érhetők el könnyen és gyorsan a telekről?

Az is fontos szempont, hogy mennyire közel vannak üzletek.

Van-e a közelben iskola és bölcsőde? Kisgyerekes családoknál a játszótér közelsége is fontos szempont lehet.

Milyen messze van az orvosi rendelő vagy a posta, ha levelet kell feladni, vagy egy csekket kell befizetni?

Milyen a környék, milyen a közbiztonság?

Mielőtt megvásárolná a kiszemelt telket előtte érdemes alaposan elbeszélgetni a szomszédokkal. Ennek két haszna is van:

• Egyrészt megismeri azokat az embereket, akikkel a következő években, évtizedekben mindennapos közelségségben fognak élni.
  • Milyen emberek ők? Hogyan élnek? Miket tartanak fontosnak?
    Nemcsak a velük való beszélgetésből, hanem a kertjük gondozottságából, a portájuk állapotából is sok hasznos következtetést tud levonni arról, hogy hogyan is élnek.
  • Vidéken magángazdálkodók, akik háziállatokat is tartanak? Vagy vannak fiatal gyerekek a házban, és ők bizony előszeretettel bömböltetik a zenét, akár még késő este is?
• Másrészt pedig a szűkebb környezetük állapotáról is sok hasznos információt fog megtudni a szomszédokkal való beszélgetésből.

A telek megvásárlása előtt érdemes megtudnia azt is, hogy van-e rendőrörs a településen? Van-e polgárőrség? Milyen a közbiztonság általános állapotának a híre a településen?

Kell-e bontani az építkezés előtt?

Ha egy régi, düledező, romos épület áll a telken, akkor ezt az építkezés előtt még el is kell bontani, és majd csak utána tudnak hozzákezdeni az építkezéshez. Ez is költségekkel jár majd. Ezt is be kell kalkulálni a telek vételárába majd.